Ministeren nyser & markedet fanger forkølelse

Tingene gik godt i ejendomssektoren, indtil sidste marts, altså. Det var da en "ground zero" konference, hvor indonesiske ejendomseksperter og regeringsrepræsentanter advarede om, at "ulovlige nominee jordaftaler kan resultere i konfiskation". 

 

På marts Canggu Club arrangementet opfordrede forskellige eksperttalere udenlandske landmægler til at bruge "korrekte juridiske ejerskabsmetoder" foran et udsolgt hus. Den "rigtige rådgivning" om teknikker til at sikre udlændinges jordinteresser blev givet af indonesiske og udenlandske advokater. Men det var den velmenende Agrarminister og formand for Statens Jordudvalg, Hr. Ferry Baldan, som fik fuld opmærksomhed fra det ståpladsfyldte vestlige publikum, da han advarede om konfiskation af jord, hvis den blev holdt gennem ulovlige nominee-aftaler. Den foruroligende direkte pointe var, at hvis inspektion af jordregistre afslørede ulovligt fremmed ejerskab af jord, kunne jorden i sig selv blive underlagt konfiskation. Og det var den berømte skud hørt 'rundt om i verden'. 

 

Sponsor Paradise Properties rapporterede begivenheden sådan: 

 

STOP PRESSE: 

 

Første 'Myth Buster' præsentation gav succesfuldt den rette rådgivning om jordejerskab og udenlandske investorer. Maj 2015, Paradise Properties Nyhedsbrev 

 

Den respekterede "Bali Advertiser" skrev i en debatartikel den 15. april, med henvisning til ministerens dystre advarsel, og spekulerede i "hvad dette vil gøre ved ejendomsmarkedet, er enhver gæt". 

 

Siden da, baseret på en lille prøve af ejendomsmægler feedback, viser det sig at jordsalget styrtdykkede. Dårlige nyheder spreder sig hurtigt. Ejendomsmarkedet forblev skræmt i de næste 6 måneder eller mere. Alligevel har eftervirkningerne hidtil været stille på ejendomsfronten. Endelig begyndte det at gå op for folk, at forstyrrelser i ejerskab af jord er en lav-procent mulighed, og de kyndige blandt os har mere eller mindre udelukket dem. Juridiske analytikere er enige om, at dramatiske udsagn som dette ikke er særligt præcise. Men af grunde bedst forklaret af menneskelig natur tages de som evangeliets sandhed, når de udsendes af tilsyneladende officiel myndighed. 

 

Bali og ejendomsmarkederne kan betragtes som en barometer for økonomisk tillid hos investorer. Den tillid kan rystes af enhver form for udtalelse fra regeringsrepræsentanter. 

 

Ejendomsmæglere bemærker, at i oktober var beholdningen af ejendomme til salg på Bali og Lombok den højeste siden begyndelsen af 2010 som følge af et betydeligt fald i boligefterspørgslen og investeringer i jordkapitaludvikling. Rygtet går, at faldende priser, en svag Rupiah og den indledende afvigelse af officielle advarsler har skabt en genopblussen i jordtransaktionerne. Det har stået for en genopstandelse i markedets aktivitet og tilsvarende salgstakt. Disse positive indikatorer bør give en vis sikkerhed om, at ejendomsmarkedet genvinder solidt grundlag trods det seneste halve års nedtur. 

 

Alligevel fortsætter debatten om, hvor langt en udenlandsk investor i en indonesisk jordhandel kan gå for legitimt at sikre sine interesser. Der er i bund og grund to modsatte lejre. Selvom de hver især prioriterer absolut overholdelse af indonesisk lov, er den ene streng konservativ, mens den anden er innovativ, sofistikeret og progressiv. 

 

Først har du den proaktive "gå efter den officielle linje" lejr. Disse personer er langt flere end den anden "ikonoklastiske" lejr. Muligvis brændt på utilstrækkelige juridiske dokumenter eller kender gyserhistorierne, tager menigmand åbenlyst trøst i sikkerhed i antal eller flokinstinkt. Nye medlemmer rekrutteres aktivt. De tror stærkt på brug af enten hak pakai-titel, en korttidsleje eller aktier i et indonesisk udenlandsk investeringsselskab (PMA Pt.) til at erhverve jord. Faktisk har disse masse-tilhængere af det snævre syn organiseret sig under banneret "k3ni". Deres implicitte tro på den officielle linje, til udelukkelse af alt andet, minder om et uddrag fra Lord Tennysons "Charge of the 

Light Brigade":

...selvom soldaten vidste, at nogen havde begået en fejl: 

Deres ikke at svare igen, deres ikke at ræsonnere 

hvorfor, deres blot at gøre og dø... 

 

I kontrast består den ikonoklastiske lejr af landejere, der stiller spørgsmål ved ensidige synspunkter uden eksplicit juridisk dokumentation. De tenderer til at se på lovens bogstav og udnytte den fuldt ud. Påstande, som ikke kan analyseres, er mistænkelige. De foretrækker at udforske, evaluere og anvende fuldstændigt legale alternativer, ikke anerkendt af konventionel visdom. Nye måder at bruge gammel lov på udvikles. Multidimensionelle anvendelser af eksisterende regulativer udtænkes. Denne lejr harmonerer godt med valget foreslået af Robert Frost i: "The Road Not Taken": 

 

To veje skiltes i en gul skov, og ærgerligt kunne jeg ikke rejse begge, og som en rejsende stod jeg længe...Så tog jeg den anden, lige så fair, og måske med et bedre krav, fordi den var græsbevokset og ønskede brug. 

 

I sidste ende bør enhver, der behøver at sikre en jordanskaffelse/udvikling i Indonesien, fortsætte med rådgivning fra lokal juridisk rådgiver specialiseret i sikre transaktioner for udlændinge. Hvis en Notaris, SH, PPAT udarbejder dokumenter, som grundlæggende sikrer din investering, sker to ting:

 

1. Behovet for retssager bliver usandsynligt (som med dit navn på certifikatet som panthaver), 

 

2. En Notaris’ arbejde bærer med sig en stærk formodning om lovlighed.

 

Hvorfor skulle en Notaris ellers risikere sin professionelle licens for at producere et ulovligt dokument, bare for at gøre dig tilfreds?

 

Af NAGAINDO