Minister Nießt & der Markt bekommt eine Erkältung

Die Dinge liefen bestens im Immobiliensektor, bis letzten März. Da fand eine "Ground Zero"-Konferenz statt, bei der indonesische Immobilienexperten und Regierungsvertreter warnten, dass "illegale Nominee-Grundstücksvereinbarungen zum Eigentumsverlust führen könnten". 

 

Auf der Canggu Club-Veranstaltung im März Canggu Club rieten verschiedene Fachredner einem ausverkauften Saal ausländischer Grundstücksagenten, "korrekte rechtliche Besitzmethoden" anzuwenden. Die "richtigen Ratschläge" zu Techniken zur Sicherung von Grundstücksinteressen von Ausländern wurden von indonesischen und ausländischen Anwälten gegeben. Aber es war der wohlmeinende Agrarminister und Vorsitzende des Staatlichen Landboards, Hon. Ferry Baldan, der die volle Aufmerksamkeit der überfüllten westlichen Zuhörerschaft auf sich zog, als er vor Landenteignung warnte, wenn das Land durch illegale Nominee-Vereinbarungen gehalten wird. Die beunruhigend deutliche Aussage lautete, dass wenn Landregisterüberprüfungen unrechtmäßigen ausländischen Grundeigentum feststellen, das Land selbst eingezogen werden könnte. Und das war der berühmte Schuss, der rund um die Welt gehört wurde. 

 

Sponsor Paradise Properties berichtete das Ereignis so: 

 

EILMELDUNG: 

 

Die erste "Mythos-Zerreißer"-Präsentation gibt erfolgreich den richtigen Rat zum Grundeigentum und ausländischen Investoren. Mai 2015, Paradise Properties Newsletter 

 

Die angesehene "Bali Advertiser" spekulierte in einem Leitartikel vom 15. April, unter Bezugnahme auf die düstere Warnung des Ministers, "was dies mit dem Immobilienmarkt anstellen wird, ist jedermanns Vermutung". 

 

Seitdem, basierend auf einer kleinen Stichprobe von Rückmeldungen Immobilienmakler, stellte sich heraus, dass der Grundstücksverkauf eingebrochen ist. Schlechte Nachrichten verbreiten sich schnell. Der reale Immobilienmarkt blieb für die nächsten 6 Monate oder länger verunsichert. Doch bis jetzt blieb die Nachwirkung an der Immobilienfront ruhig. Schließlich begann man zu begreifen, dass Störungen beim Grundeigentum eine geringfügige Möglichkeit sind und die Kenner unter uns haben sie mehr oder weniger ausgeschlossen. Rechtsanalysten stimmen zu, dass solche drastischen Aussagen nicht besonders zutreffend sind. Aber aus Gründen, die am besten durch die menschliche Natur erklärt werden, werden sie als Evangelium angesehen, wenn sie von scheinbar offizieller Autorität kommen. 

 

Die Bali- und Immobilienmärkte können als Barometer des wirtschaftlichen Vertrauens der Investoren betrachtet werden. Dieses Vertrauen kann durch jede Art von Regierungsbekundungen erschüttert werden. 

 

Immobilienmakler vermerken, dass im Oktober die Anzahl der zum Verkauf stehenden Immobilien auf Bali und Lombok den höchsten Stand seit Anfang 2010 erreichte, bedingt durch eine deutliche Verlangsamung der Wohnungsnachfrage und der Ausgaben für Grundstücksentwicklung. Auf der Straße heißt es, dass fallende Preise, eine schwache Rupiah und erste Abschwächungen der offiziellen Warnungen eine Erholung der Grundstückstransaktionen bewirkt haben. Dies hat zu einer Wiederbelebung des Marktgeschehens und einer entsprechenden Verkaufsgeschwindigkeit geführt. Diese positiven Anzeichen sollten etwas Sicherheit bieten, dass der Immobilienmarkt trotz des Einbruchs der letzten 6 Monate wieder festen Boden gewinnt. 

 

Dennoch tobt die Debatte darüber, wie weit ein ausländischer Investor bei einem indonesischen Grundstücksdeal legal seine Interessen sichern kann. Grundsätzlich gibt es zwei gegensätzliche Lager. Obwohl sie beide die absolute Einhaltung indonesischen Rechts priorisieren, ist das eine strikt konservativ, das andere innovativ, anspruchsvoll und fortschrittlich. 

 

Zuerst gibt es das proaktive "auf der offiziellen Linie stehende" Lager. Diese Gruppe ist zahlenmäßig deutlich größer als das andere "Ikonoklasten"-Lager. Wahrscheinlich durch unzureichende Rechtsdokumente enttäuscht oder durch Horrorgeschichten gewarnt, finden die meisten Mitglieder Sicherheit in der Masse oder Herdentrieb. Neue Mitglieder werden aktiv angeworben. Sie glauben fest daran, entweder den Hak Pakai-Titel, einen Kurzzeitmietvertrag oder Anteile an einer indonesischen Auslandsinvestitionsgesellschaft (PMA Pt.) zu verwenden, um Land zu erwerben. Tatsächlich haben sich diese Massenanhänger der engen Sichtweise unter dem Banner "k3ni" organisiert. Ihr impliziter Glaube an die offizielle Linie, unter Ausschluss aller anderen, erinnert an eine Passage aus Lord Tennysons "Charge of the 

Light Brigade":

...obwohl der Soldat wusste, dass jemand einen Fehler gemacht hatte: 

Es ist nicht ihre Aufgabe zu antworten, es ist nicht ihre Aufgabe zu fragen warum, sie müssen nur tun und sterben... 

 

Im Gegensatz dazu besteht das Ikonoklasten-Lager aus Landinvestoren, die einseitige Sichtweisen hinterfragen, die nicht durch ausdrückliche rechtliche Belege unterstützt werden. Sie tendieren dazu, das buchstabengetreue Gesetzeslimit zu betrachten und zu ihrem vollen Vorteil zu nutzen. Behauptungen, die keiner Analyse standhalten, sind verdächtig. Sie bevorzugen es, vollkommen legitime Alternativen zu erkunden, zu bewerten und anzuwenden, die von konventioneller Weisheit nicht anerkannt werden. Neue Wege zur Anwendung alten Rechts werden entwickelt. Mehrdimensionale Anwendungen bestehender Vorschriften werden entworfen. Dieses Lager entspricht gut der Wahl, die Robert Frost in "The Road Not Taken" vorschlägt: 

 

Zwei Wege trennten sich in einem gelben Wald, und schade, dass ich nicht beide gehen konnte, und als Einzelgänger stand ich lange...Dann nahm ich den anderen, der genauso gerecht war, und wohl eher der bessere Anspruch, weil er grasbewachsen war und abgenutzt werden wollte. 

 

Am Ende des Tages sollte jeder, der eine Grundstücksakquisition/-entwicklung in Indonesien sichern möchte, mit dem Rat eines ortsansässigen Rechtsberaters fortfahren, der auf gesicherte Transaktionen für Ausländer spezialisiert ist. Wenn ein Notaris, SH, PPAT Dokumente erstellt, die Ihre Investition tatsächlich sichern, passieren zwei Dinge:

 

1. Die Notwendigkeit zu klagen wird auf Unwahrscheinlichkeit zurückgedrängt (wie bei Ihrem Namen auf dem Zertifikat als Hypothekengläubiger), 

 

2. Die Arbeit eines Notaris bringt eine starke Vermutung der Legalität mit sich.

 

Schließlich, welcher Notaris würde bei klarem Verstand seine professionelle Zulassung riskieren, um ein rechtswidriges Dokument zu erstellen, nur um Sie glücklich zu machen?

 

Von NAGAINDO