Le ministre éternue et le marché s'enrhume

Les choses allaient bon train dans le secteur immobilier, jusqu'en mars dernier, du moins. C'est à ce moment-là qu'une conférence "point zéro" lors de laquelle des experts immobiliers indonésiens et des intervenants gouvernementaux ont mis en garde contre le fait que "les accords de terrain au nom d'un tiers illégaux pourraient entraîner une confiscation". 

 

Lors de l'événement Canggu Club en mars, plusieurs intervenants experts ont exhorté les agents fonciers étrangers à utiliser des "méthodes juridiques correctes de propriété" devant une salle comble. Les "bons conseils" sur les techniques pour sécuriser les intérêts fonciers des étrangers ont été donnés par des avocats indonésiens et étrangers. Mais c'est le ministre de l'Agriculture bien intentionné et président de la commission foncière, Hon. Ferry Baldan, qui a capté toute l'attention de la foule venue nombreux des Occidentaux, lorsqu'il a mis en garde contre la confiscation de terres, si celles-ci sont détenues par des accords de tiers nominés illégaux. La conclusion fort directe et déconcertante était que si des inspections des registres fonciers révélaient une propriété étrangère illégale, la terre elle-même pourrait être sujette à confiscation. Et cela fut le fameux coup de feu entendu "autour du monde". 

 

Le sponsor Paradise Properties a rapporté l'événement ainsi : 

 

DERNIÈRE MINUTE : 

 

Première présentation "Démystificateur" réussie donnant les bons conseils sur la propriété foncière et les investisseurs étrangers. Mai 2015, Newsletter Paradise Properties 

 

Le respecté "Bali Advertiser", dans une tribune du 15 avril, faisant référence à la sombre mise en garde du ministre, a émis l'hypothèse que "ce que cela fera au marché immobilier reste à deviner". 

 

Depuis, sur la base d'un petit échantillon de retours d'agents immobiliers, il s'avère que les ventes de terrains ont chuté radicalement. Les mauvaises nouvelles circulent vite. Le marché immobilier est resté effrayé pendant plus de 6 mois. Pourtant, jusqu'à présent, les retombées sont restées silencieuses sur le front immobilier. Finalement, on s'est rendu compte que les perturbations sur la propriété foncière représentent une faible probabilité et que les connaisseurs parmi nous les ont plus ou moins écartées. Les analystes juridiques conviennent que de telles déclarations alarmantes ne sont pas particulièrement exactes. Mais pour des raisons qu'explique mieux la nature humaine, elles sont prises pour vérité absolue lorsqu'elles émanent d'une autorité officielle apparente. 

 

Les marchés de Bali et de l'immobilier peuvent être considérés comme un baromètre de confiance économique des investisseurs. Cette confiance peut être ébranlée par toute sorte d'affirmation d'officiels gouvernementaux. 

 

Les agents immobiliers notent qu'en octobre, l'inventaire des propriétés à vendre à Bali et Lombok était au plus haut depuis début 2010, résultant d'un net ralentissement de la demande de logements et des dépenses en développement foncier. On raconte dans la rue que la baisse des prix, une Roupie faible et la dissipation initiale du choc des avertissements officiels ont généré un rebond des transactions foncières. Cela a entraîné une reprise de l'activité sur le marché et un rythme de ventes correspondant. Ces indicateurs positifs devraient offrir une certaine assurance que le marché immobilier retrouve des bases solides malgré le creux des 6 derniers mois. 

 

Pourtant, le débat fait rage sur la portée que peut avoir un investisseur étranger dans un contrat foncier indonésien pour sécuriser légitimement ses intérêts. Il existe fondamentalement deux camps opposés. Bien qu'ils privilégient tous les deux la conformité absolue à la loi indonésienne, l'un est strictement conservateur, l'autre innovant, sophistiqué et progressiste. 

 

D'abord, il y a le camp proactif et "aligné sur la ligne officielle". Ces personnes sont bien plus nombreuses que l'autre camp "iconoclaste". Ayant peut-être été brûlées par des documents juridiques insuffisants, ou ayant entendu des récits d'horreur, les membres ordinaires trouvent manifestement du réconfort dans la sécurité du nombre ou l'instinct grégaire. De nouveaux membres sont activement recrutés. Ils croient fermement à l'usage soit du titre hak pakai, d'un bail à court terme, ou des parts dans une société indonésienne d'investissement étranger (PMA Pt.) pour acquérir un terrain. En fait, ces nombreux adhérents à cette vision restreinte se sont organisés sous la bannière "k3ni". Leur foi implicite dans la ligne officielle, à l'exclusion de toute autre option, rappelle un extrait de "Charge of the 

Light Brigade" de Lord Tennyson :

...bien que le soldat savait qu'on avait fait une erreur : 

Il ne leur appartient pas de répondre, Il ne leur appartient pas de raisonner 

pourquoi, Il ne leur reste qu'à faire et mourir... 

 

En revanche, le camp des iconoclastes est composé d'investisseurs fonciers qui remettent en question les points de vue unilatéraux, non étayés par des citations juridiques explicites. Ils tendent à se concentrer sur la lettre stricte de la loi et à l'utiliser à leur avantage maximal. Les assertions qui ne supportent pas d'analyse sont suspectes. Ils préfèrent explorer, évaluer et utiliser des alternatives parfaitement légitimes, non reconnues par la sagesse conventionnelle. De nouvelles façons d'appliquer les anciennes lois sont développées. Des applications multidimensionnelles des règlements existants sont conçues. Ce camp résonne bien avec le choix suggéré par Robert Frost dans : "The Road Not Taken" : 

 

Deux chemins divergeaient dans un bois jaune, Et désolé de ne pouvoir en parcourir les deux, étant un seul voyageur, longuement je me suis arrêté...Puis j'ai pris l'autre, tout aussi juste, Et semblant mieux convenir, Parce qu'il était herbeux et moins fréquenté. 

 

Au final, toute personne ayant besoin de sécuriser une acquisition ou un développement foncier en Indonésie devrait procéder avec l'avis d'un conseiller juridique local spécialisé dans les transactions sécurisées pour étrangers. Si un Notaris, SH, PPAT crée des documents qui garantissent intrinsèquement votre investissement, deux choses se produisent :

 

1. Le besoin de recourir à la justice devient improbable (comme lorsque votre nom figure sur le certificat en tant que créancier hypothécaire), 

 

2. Le travail d'un Notaris entraîne une forte présomption de légalité.

 

Après tout, quel Notaris sain d'esprit risquerait-il sa licence professionnelle pour produire un document illégal, juste pour vous satisfaire ?

 

Par NAGAINDO