Minister Sneezes & the Market Catches Cold

昨年3月まで不動産セクターは活況を呈していました。しかしその時が転機となりました。インドネシアの不動産専門家や政府関係者が、「違法な名義代理土地契約は没収の可能性がある」と警告する「グラウンドゼロ」会議が開催されたのです。

3月のチャングークラブのイベントでは、多くの専門講演者が満席の会場で外国人土地仲介業者に「正しい法的所有権の取得方法」を強く促しました。外国人の土地権益を確保するための「正しいアドバイス」は、インドネシア人および外国の弁護士によって提供されました。しかし、全員の注目を集めたのは意図的に善意で臨んだ農業大臣兼国家土地庁長官のフェリー・バルダン氏で、違法な名義代理契約による土地の場合は没収される可能性があると警告しました。この驚くほど直截的な結論は、土地記録の調査で違法な外国人土地所有が発覚した場合、その土地自体が没収の対象となる可能性がある、というものでした。これが世界中に響き渡る『世界の轟音』となったのです。

スポンサーであるパラダイス・プロパティーズは、このイベントを以下のように報告しました。

速報:

最初の「ミスバスター」プレゼンテーションでは、外国人投資家の土地所有権に関して正しいアドバイスが成功裏に伝えられました。2015年5月、パラダイス・プロパティーズニュースレター

信頼されている「バリ・アドバタイザー」は4月15日の社説で、大臣の厳しい警告を引きつつ「これが不動産市場に何をもたらすかは誰にもわからない」と考察しています。

その後、不動産仲介業者の少ないサンプルによるフィードバックでは土地売買が急減したことが判明しました。悪いニュースはすぐに広まります。不動産市場はその後6ヶ月以上にわたり動揺したままでした。しかし今のところ、不動産面での波紋は静かなままでした。最終的に、土地所有権の混乱は低確率であることが理解され、専門家の間ではほぼ除外されています。法的アナリストもこうした厳しい発言は特に正確ではないと同意しています。しかし人間の性質による説明が最も適している理由から、それらは公式の権威から発せられた時には真実の gospel のように受け入れられてしまいます。

バリや不動産市場は投資家の経済的信頼感のバロメーターと見なせます。その信頼感はいかなる政府関係者の発言によっても揺らぐ可能性があります。

不動産仲介業者は、10月にはバリおよびロンボクでの販売物件の在庫が2010年初頭以来最高値となったと指摘しており、これは住宅需要と土地の資本開発支出の著しい減速によるものです。街の噂では、南方への価格低下、弱いルピア、そして公式警告の最初の衝撃の緩和が、土地取引の回復を生み、これが市場の活性化と販売ペースの回復をもたらしたと言われています。これらの前向きな指標は、過去6ヶ月間の低迷にもかかわらず、不動産市場がしっかりと立ち直りつつあることの安心材料となるはずです。

それでも、インドネシアの土地取引において海外投資家が合法的にどこまで権益を確保できるかについては議論が続いています。基本的に二つの対立する派閥があります。どちらもインドネシア法の完全遵守を重視していますが、一方は厳格に保守的であり、もう一方は革新的、洗練され、かつ進歩的です。

まず、積極的に「公式の方針に従う」派閥があります。彼らはもう一つの「異端派」よりもはるかに多数です。法的書類の不備で痛い目を見たか、恐ろしい話を耳にした彼らは、明らかに数の安心感や群れ本能に頼っています。新しいメンバーは積極的に勧誘されており、土地取得のためにhak pakai権、短期リース、あるいはインドネシアの外国投資会社(PMA法人)の株式を利用することを強く信じています。実際、この狭い見解の急進的支持者たちは、「k3ni」の旗のもとに組織されています。彼らの公式方針への暗黙の信仰は、全てを除外する点で、テニソン卿の「光の旅団の突撃」の一節を想起させます：

...兵士は誰かが失敗したと知っていても：

彼らは答えるためにいるのではなく、理由を説明するためにいるのでもない、

ただ行動し、死ぬためにいる…

対照的に、「異端派」キャンプは、明確な法的引用に裏打ちされない一方的な見解を疑問視する土地投資家で構成されています。彼らは法の文字制限を最大限に活用しようとします。分析に耐えない主張は疑わしく、伝統的な知恵では認められていない完全に合法的な代替策を探求、評価、利用することを好みます。既存の法律の新しい使い方を開発し、既存規制の多次元的適用を考案します。この派閥はロバート・フロストの「選ばれなかった道」で示唆された選択肢に良く共鳴しています：

黄色い森で二つの道が分かれていた、どちらも行きたかったが、旅人は一人で長く立ち止まり...そしてもう一方を選んだ。似たような道でありながら、草が生い茂りまだ踏まれていなかったため、もしかするとより良い選択だったのかもしれない。

結局のところ、インドネシアで土地取得や開発を確保する必要がある人は、外国人向けの担保取引を専門とする現地の法律顧問の助言を受けて進めるべきです。ノタリス（公証人）、SH（弁護士）、PPAT（土地取引専門公正役場）が投資を確実にする書類を作成すると、以下の二つが起こります：

1. 訴訟の必要性はほぼなくなる（抵当権者としてあなたの名前が登記されている場合と同様に）、

2. ノタリスの作業は強い合法性の推定力を伴う。

そもそも、無理にあなたを喜ばせるために違法な書類を作成して職業免許を危険にさらすノタリスなど存在しません。

NAGAINDOより