Minister Niezen en de Markt Krijgt Kou

Het ging geweldig in de vastgoedsector, tot afgelopen maart. Dat was toen een “ground zero” conferentie werd gehouden waarbij Indonesische vastgoedexperts en overheidswoordvoerders waarschuwden dat “illegale nominatiegrondovereenkomsten tot verbeurdverklaring kunnen leiden”. 

 

Tijdens het maart Canggu Club evenement, spoorden verschillende deskundige sprekers buitenlandse grondmakelaars aan om “correcte wettelijke eigendomsmethoden” te gebruiken voor een uitverkochte zaal. De “goede adviezen” over technieken om landbelangen van buitenlanders veilig te stellen werden gegeven door Indonesische en buitenlandse advocaten. Maar het was de welwillende Agrarische Minister en voorzitter van het Staatsgrondbureau, Mr. Ferry Baldan, die de volledige aandacht kreeg van het tot de laatste plaats gevulde westers publiek, toen hij waarschuwde voor landconfiscatie, indien gehouden via illegale nominatieovereenkomsten. De ontluisterend klare boodschap was dat als inspecties van grondadministraties onwettig buitenlands grondbezit aan het licht brachten, het land zelf kan worden verbeurdverklaard. En dat was het spreekwoordelijke schot dat overal ter wereld werd gehoord. 

 

Sponsor Paradise Properties deed zo verslag van het evenement: 

 

STOP PRESS: 

 

Eerste ‘Myth Buster’ Presentatie geeft met succes het juiste advies over grondbezit en buitenlandse investeerders. Mei 2015, Paradise Properties Nieuwsbrief 

 

De gerespecteerde “Bali Advertiser”, in een opinieverhaal van 15 april, verwijzend naar de sombere waarschuwing van de Minister, speculeerde “wat dit zal doen met de vastgoedmarkt, is voor iedereen een raadsel”. 

 

Sindsdien, gebaseerd op een kleine steekproef van makelaars feedback, blijkt dat de grondverkopen een vrije val maakten. Slecht nieuws reist snel. De vastgoedmarkt bleef de volgende 6 maanden of langer schrikt. Tot nu toe bleef de nasleep echter stil aan het vastgoedfront. Uiteindelijk drong het door dat verstoringen in grondbezit een kleine waarschijnlijkheid zijn en dat de kenners ons dit min of meer hebben uitgesloten. Juridische analisten zijn het erover eens dat doemscenario's zoals deze niet bijzonder nauwkeurig zijn. Maar om redenen die het beste door de menselijke natuur verklaard kunnen worden, worden ze als het evangelie beschouwd wanneer ze afkomstig zijn van schijnbare officiële autoriteit. 

 

De Bali- en vastgoedmarkten kunnen worden beschouwd als een barometer van het economisch vertrouwen van investeerders. Dat vertrouwen kan worden geschokt door elke soort uitspraak van overheidsfunctionarissen. 

 

Vastgoedmakelaars merken op dat in oktober de voorraad eigendommen te koop op Bali en Lombok het hoogst was sinds begin 2010, als gevolg van een aanzienlijke terugval in de vraag naar woningen en uitgaven voor landontwikkeling. Het gerucht gaat dat dalende prijzen, een zwakke Rupiah en een beginnende afname van de schok van officiële waarschuwingen, een opleving in grondtransacties hebben gegenereerd. Dit heeft gezorgd voor een herleving van marktactiviteit en een bijbehorend verkooptijdschema. Deze positieve indicatoren zouden enige zekerheid moeten bieden dat de vastgoedmarkt ondanks de dip van de laatste 6 maanden weer stevig terrein wint. 

 

Toch woedt het debat over hoe ver een buitenlandse investeerder in een Indonesische grondtransactie kan gaan om zijn of haar belangen legaal veilig te stellen. Er zijn in principe twee tegenovergestelde kampen. Hoewel ze allebei absolute naleving van de Indonesische wetgeving prioriteren, is de een strikt conservatief, terwijl de ander innovatief, geavanceerd en progressief is. 

 

Ten eerste is er het proactieve kamp dat “de officiële lijn volgt”. Deze mensen zijn met veel meer dan het andere “iconoclastische” kamp. Mogelijk afgeschrikt door onvoldoende juridische documenten, of vanwege de horrorverhalen, vinden de gewone leden duidelijk troost in veiligheid van de groep of kudde-instinct. Nieuwe leden worden actief geworven. Ze geloven sterk in het gebruik van hak pakai titels, kortlopende huurovereenkomsten, of aandelen in een Indonesisch buitenlandse investeringsmaatschappij (PMA Pt.) om land te verwerven. In feite hebben deze massale aanhangers van de beperkte visie zich georganiseerd onder de vlag “k3ni”. Hun impliciete vertrouwen in de officiële lijn, exclusief alles anders, doet denken aan een fragment uit Lord Tennyson’s “Charge of the 

Light Brigade”:

...hoewel de soldaat wist dat iemand een fout had gemaakt: 

Hun taak was niet om antwoord te geven, Hun taak was niet om na te denken over 

waarom,Hun taak was om te doen en te sterven... 

 

In tegenstelling daarmee bestaat het iconoclastische kamp uit grondinvesteerders die eenzijdige gezichtspunten betwijfelen, die niet worden ondersteund door expliciete juridische verwijzingen. Ze kijken naar de letterlijke grens van de wet en benutten die in hun voordeel. Beweringen die niet analyse kunnen doorstaan zijn verdacht. Ze geven de voorkeur aan het onderzoeken, evalueren en gebruiken van volkomen legitieme alternatieven die niet door de conventionele wijsheid worden erkend. Nieuwe manieren om oude wetten toe te passen worden ontwikkeld. Meerdimensionale toepassing van bestaande regels wordt bedacht. Dit kamp sluit goed aan bij de keuze die Robert Frost suggereert in: “The Road Not Taken”: 

 

Twee wegen splitsen zich in een geel bos, En spijt dat ik niet beide kon gaan, en als enige reiziger stond ik lang stil...Toen koos ik de ander, net zo rechtvaardig, En had misschien het betere recht, Omdat hij grasrijk was en droeg weinig sporen. 

 

Aan het eind van de dag moet iedereen die een landverwerving of -ontwikkeling in Indonesië wil veiligstellen, advies inwinnen bij een lokale juridisch specialist in beveiligde transacties voor buitenlanders. Als een Notaris, SH, PPAT documenten opstelt die uw investering inherent beschermen, gebeuren er twee dingen:

 

1. De noodzaak tot procederen wordt onwaarschijnlijk (zoals bij uw naam als hypotheekhouder op het certificaat), 

 

2. Het werk van een Notaris draagt een sterke veronderstelling van wettigheid met zich mee.

 

Wie is er tenslotte bij zijn volle verstand om zijn of haar professionele vergunning op het spel te zetten door een ongeldig document op te stellen, alleen om u tevreden te stellen?

 

Door NAGAINDO