Minister Nys og markedet tar forkjølelse

Tingene gikk strålende i eiendomssektoren, helt til i mars i fjor. Det var da en “ground zero”-konferanse hvor indonesiske eiendomseksperter og regjeringsrepresentanter advarte om at “ulovlige nomine-avtaler om land kan føre til inndragning”. 

 

På mars-arrangementet til Canggu Club oppfordret ulike fagpersoner utenlandske landmeglere til å bruke “riktige juridiske eierskapsmetoder” for et fullsatt publikum. Den “riktige rådgivningen” om teknikker for å sikre utenlandske landinteresser ble gitt av indonesiske og utenlandske advokater. Men det var den velmenende agrarministeren og styreleder for statens landkommisjon, ærede Ferry Baldan, som fikk all oppmerksomheten fra det stående vestlige publikumet da han advarte om konfiskering av land holdt under ulovlige nomine-avtaler. Den urovekkende direkte poengen var at hvis inspeksjoner av landregistre avslørte ulovlig utenlandsk eierskap, kunne selve landet bli gjenstand for inndragning. Og det var det berømte skuddet som ble hørt ‘rundt om i verden'. 

 

Sponsor Paradise Properties rapporterte hendelsen slik: 

 

STOPP PRESSE: 

 

Den første ‘Myth Buster’-presentasjonen ga vellykket riktig rådgivning om eierskap til land og utenlandske investorer. Mai 2015, Paradise Properties Nyhetsbrev 

 

Den respekterte “Bali Advertiser”, i en lederartikkel 15. april, som viste til ministerens dystre advarsel, spekulerte “hva dette vil gjøre med eiendomsmarkedet er åpent for tolkning”. 

 

Siden den gang, basert på et lite utvalg av eiendomsmegler-tilbakemeldinger, viser det seg at landssalg tok et kraftig fall. Dårlige nyheter sprer seg raskt. Det reelle eiendomsmarkedet forble skremt i over 6 måneder. Likevel har det til nå vært stille med ettervirkningen på eiendomsfronten. Til slutt begynte man å forstå at forstyrrelser i landseierskapet har lav sannsynlighet, og de innsiktsfulle blant oss har mer eller mindre avvist dem. Juridiske analytikere er enige om at skremmende uttalelser som disse ikke er spesielt nøyaktige. Men av grunner best forklart med menneskelig natur, tas de som evangeliets sannhet når de kommer fra tilsynelatende offisiell myndighet. 

 

Bali- og eiendomsmarkedene kan betraktes som en barometer for økonomisk tillit hos investorer. Den tilliten kan rystes av enhver slags uttalelse fra offentlige tjenestemenn. 

 

Eiendomsmeglere bemerker at i oktober var beholdningen av eiendommer til salgs på Bali og Lombok den høyeste siden tidlig 2010, som følge av en betydelig nedgang i boligetterspørselen og investeringer i landutvikling. Ryktene sier at fallende priser, en svak Rupiah og en innledende avdemping av offisielle advarsler, har skapt en oppsving i landtransaksjoner. Dette har resultert i en gjenoppliving i markedshandlinger og tilsvarende salgsfart. Disse positive indikatorene bør gi en viss trygghet om at eiendomsmarkedet vinner tilbake solid grunn til tross for nedgangen de siste 6 månedene. 

 

Likevel pågår debatten om hvor langt en utenlandsk investor i en indonesisk landtransaksjon kan gå for å legitimt sikre sine interesser. Det finnes i hovedsak to motstridende leirer. Selv om begge prioriterer absolutt overholdelse av indonesisk lov, er den ene strengt konservativ, mens den andre er innovativ, sofistikert og progressiv. 

 

Først har du den proaktive “pass-på-offisiell-linje” leiren. Disse menneskene er langt flere enn den andre “ikonoklast”-leiren. Muligens brent av utilstrekkelige juridiske dokumenter, eller etter å ha hørt skrekkhistorier, finner de fleste trøst i tryggheten ved mengden eller flokkinstinkt. Nye medlemmer rekrutteres aktivt. De tror sterkt på å bruke enten hak pakai-tittel, en korttidsleie, eller aksjer i et indonesisk utenlandsk investeringsselskap (PMA Pt.) for å skaffe land. Faktisk har disse tilhengerne i stort antall av det snevre synet organisert seg under banneret “k3ni”. Deres implisitte tro på den offisielle linjen, til eksklusjon av alt annet, minner om et utdrag fra Lord Tennysons “Charge of the 

Light Brigade”:

...selv om soldaten visste at noen hadde begått feil: 

Deres ikke å svare, Deres ikke å resonnere 

hvorfor, Deres bare å gjøre og dø... 

 

I kontrast består den ikonoklastiske leiren av landeiere som stiller spørsmål ved ensidige synspunkter som ikke støttes av eksplisitte juridiske henvisninger. De har en tendens til å se på lovens bokstav til det ytterste og utnytte den til sin fulle fordel. Påstander som ikke tåler analyse, anses som mistenkelige. De foretrekker å utforske, evaluere og bruke helt legitime alternativer, som ikke er anerkjent av konvensjonell visdom. Nye måter å bruke gammel lov på utvikles. Flerdimensjonal anvendelse av eksisterende regelverk utformes. Denne leiren resonnerer godt med valget som Robert Frost foreslo i: “The Road Not Taken”: 

 

To veier skilte seg i en gul skog, og beklager at jeg ikke kunne reise begge, og som en eneste reisende sto jeg lenge...Så tok jeg den andre, like rettferdig, og kanskje med bedre krav, fordi den var gresskledd og ville bli slitt. 

 

På slutten av dagen bør alle som trenger å sikre en landanskaffelse/utvikling i Indonesia gå frem med rådgivning fra lokal juridisk ekspertise som spesialiserer seg på sikrede transaksjoner for utlendinger. Hvis en Notaris, SH, PPAT lager dokumenter som iboende sikrer din investering, skjer to ting:

 

1. Behovet for rettssak reduseres til usannsynlighet (som med navnet ditt på sertifikatet som panthaver), 

 

2. Arbeidet til en Notaris medfører et sterkt lovlighetsformodning.

 

Tross alt, hvilken Notaris i sitt rette sinn ville sette sin profesjonelle lisens i fare for å produsere et ulovlig dokument, bare for å gjøre deg fornøyd?

 

Av NAGAINDO