Ministern nyser och marknaden blir förkyld

Allt gick bra i fastighetssektorn fram till förra mars, det vill säga. Det var då en "ground zero"-konferens där indonesiska fastighetsexperter och statliga talare varnade för att "olagliga nomineringsavtal för mark kan resultera i förverkande".

Vid mars Canggu Club-evenemanget uppmanade olika expertföreläsare utländska markmäklare att använda "korrekta rättsliga ägandemetoder" inför fullsatt sal. De "rätta råden" om tekniker för att säkra utlänningars markintressen gavs av indonesiska och utländska jurister. Men det var den välmenande agrarministern och ordföranden för Statsmarkstyrelsen, ärade Ferry Baldan, som fick hela uppmärksamheten från den ståplatsfyllda västerländska publiken, när han varnade för markkonfiskation om den innehas via olagliga nomineringsavtal. Den oroväckande raka slutsatsen var i stil med att om inspektioner av markregister avslöjade olagligt utländskt markägande, kan själva marken förklaras förverkad. Och det var den berömda hugskjutningen som hördes "runt om i världen".

Sponsorn Paradise Properties rapporterade evenemanget så här:

STOPP PRESS:

Första presentationen av "Myth Buster" ger framgångsrikt de rätta råden om markägande och utländska investerare. Maj 2015, Paradise Properties nyhetsbrev

Den respekterade "Bali Advertiser", i en opinionsartikel den 15 april, hänvisande till ministerns dystra varning, spekulerade i "vad detta kommer att göra med fastighetsmarknaden är vem som helst gissning".

Sedan dess, baserat på ett litet urval av fastighetsmäklares återkoppling, visade det sig att markförsäljningen tog en kraftig dipp. Dåliga nyheter sprids snabbt. Fastighetsmarknaden var skrämd under de följande 6 månaderna eller mer. Ändå har det hittills varit tyst i fastighetsfronten. Slutligen började man inse att störningar i markägandet är en lågprocentig möjlighet och de kunniga bland oss har mer eller mindre uteslutit dem. Juridiska analytiker instämmer att dramatiska uttalanden som dessa inte är särskilt korrekta. Men av skäl som bäst förklaras av mänsklig natur, tas de som evangeliens sanning när de kommer från uppenbar officiell myndighet.

Bali- och fastighetsmarknaderna kan betraktas som en barometer för investerares ekonomiska förtroende. Det förtroendet kan skakas av alla typer av uttalanden från statliga tjänstemän.

Fastighetsmäklare noterar att i oktober var lagret av fastigheter till salu på Bali och Lombok högst sedan början av 2010, vilket berodde på en betydande nedgång i efterfrågan på bostäder och utgifter för markkapitalutveckling. Ryktena säger att fallande priser, en svag Rupiah och initial dämpning av officiella varningar har lett till en återhämtning i marktransaktioner. Detta har bidragit till en återuppvaknande av marknadsaktivitet och motsvarande försäljningstakt. Dessa positiva indikatorer bör ge viss trygghet att fastighetsmarknaden återfår stabil grund trots de senaste 6 månadernas nedgång.

Ändå pågår debatten om hur långt en utländsk investerare i en indonesisk markaffär kan gå för att legitimt säkra sina intressen. Det finns i stort sett två motstående läger. Även om de båda prioriterar absolut efterlevnad av indonesisk lag är det ena strikt konservativt, medan det andra är innovativt, sofistikerat och progressivt.

Först har du det proaktiva "fot-följer-officiella-linjen"-lägret. Dessa personer är långt fler än det andra "ikonoklastiska" lägret. Möjligen har de bränts av bristfälliga juridiska dokument eller hört skräckhistorier, och de vanliga medlemmarna finner uppenbarligen trygghet i säkerhet i antal, eller flockbeteende. Nya medlemmar rekryteras aktivt. De är starka förespråkare för att använda antingen hak pakai-titel, korttidsleasing eller andelar i ett indonesiskt utländskt investeringsbolag (PMA Pt.) för att förvärva mark. Faktum är att dessa massiva anhängare av den snäva synen har organiserat sig under banderollen "k3ni<\/a>". Deras implicita tro på den officiella linjen, till uteslutande av allt annat, påminner om ett utdrag från Lord Tennysons "Charge of the

Light Brigade":

...fastän soldaten visste att någon gjort en tabbe:

Deras ej att svara, Deras ej att resonera

varför,Deras bara att göra och dö...

Därför står det ikonoklastiska lägret av markinvesterare som ifrågasätter ensidiga synpunkter, utan tydliga juridiska hänvisningar. De tenderar att se på lagens bokstav och använda den till sin fulla fördel. Påståenden som inte håller för analys är misstänkta. De föredrar att utforska, utvärdera och använda helt legitima alternativ, som inte erkänns av konventionell visdom. Nya sätt att använda gamla lagar utvecklas. Mångdimensionella tillämpningar av befintliga regler utformas. Detta läger passar bra med valet som Robert Frost föreslår i: "The Road Not Taken":

Två vägar skilde sig i en gul skog, och ledsen att jag inte kunde resa båda, och som en resenär, stod jag länge...Sen tog jag den andra, lika rättvis, och kanske med det bättre anspråket, eftersom den var gräsbevuxen och ville bli trampad.

I slutändan bör den som behöver säkra ett markförvärv/utveckling i Indonesien göra det med råd från lokal juridisk expertis som specialiserar sig på säkrade transaktioner för utlänningar. Om en Notaris, SH, PPAT skapar dokument som i sig säkrar din investering, händer två saker:

1. Behovet att stämma blir mycket osannolikt (som när ditt namn står som panthavare på certifikatet),

2. Arbetet från en Notaris medför en stark förmodan om laglighet.

Vad gäller, vilken Notaris i sitt rätta sinne skulle riskera sin yrkeslicens för att producera ett olagligt dokument bara för att göra dig glad?

Av NAGAINDO