Ministro Espirra e o Mercado Pega um Resfriado

As coisas estavam prosperando no setor imobiliário, até março passado, é claro. Foi quando uma conferência “ground zero” na qual especialistas em propriedades indonésios e oradores do governo alertaram que “acordos ilegais de terra em nome de terceiros poderiam resultar em confisco”. 

 

No evento de março do Canggu Club, vários palestrantes especialistas exortaram agentes estrangeiros de terras a usarem “métodos legais corretos de propriedade” para uma casa lotada. O “onselho correto” sobre técnicas para garantir interesses de terras para estrangeiros foi dado por advogados indonésios e estrangeiros. Mas foi o bem intencionado Ministro Agrário e Presidente da Junta de Terras do Estado, Hon. Ferry Baldan, quem conquistou toda a atenção da multidão lotada de ocidentais, quando ele alertou sobre o confisco de terras, se mantidas por acordos ilegais em nome de terceiros. A linha de fundo desconcertantemente direta foi no sentido de que, se inspeções nos registros de terras revelassem propriedade estrangeira ilegal, a própria terra poderia estar sujeita ao confisco. E isso foi o proverbial tiro ouvido ‘ao redor do mundo’. 

 

O patrocinador Paradise Properties relatou o evento assim: 

 

URGENTE: 

 

Primeira apresentação ‘Desmistificadora’ dá com sucesso o conselho correto sobre propriedade de terras e investidores estrangeiros. Maio de 2015, Boletim Paradise Properties 

 

O respeitado “Bali Advertiser”, em uma editorial de 15 de abril, referindo-se ao aviso sombrio do Ministro, especulou “o que isso fará ao mercado imobiliário é um mistério para todos”. 

 

Desde então, com base em uma pequena amostra de feedback de agentes de imobiliárias, descobriu-se que as vendas de terrenos despencaram. Más notícias se espalham rápido. O mercado imobiliário real permaneceu assustado pelos próximos 6 meses ou mais. No entanto, até agora, não houve grandes repercussões no setor imobiliário. Finalmente, começou a se perceber que as perturbações na propriedade de terras são uma possibilidade de baixa probabilidade e os conhecedores entre nós mais ou menos as descartaram. Analistas jurídicos concordam que declarações tão graves assim não são especialmente precisas. Mas, por razões melhor explicadas pela natureza humana, são tomadas como verdade absoluta quando emanam de aparente autoridade oficial. 

 

Os mercados imobiliário de Bali e podem ser considerados um barômetro da confiança econômica dos investidores. Essa confiança pode ser abalada por qualquer tipo de pronunciamento de autoridades governamentais. 

 

Agentes imobiliários observam que em outubro o estoque de propriedades à venda em Bali e Lombok foi o maior desde o início de 2010, resultante de uma desaceleração significativa na demanda por habitação e gastos em desenvolvimento de capital de terras. O que se comenta é que a queda nos preços, uma rupia fraca Rupiah e a dissipação inicial do choque das advertências oficiais geraram uma retomada nas transações de terrenos. Isso tem sido responsável por uma ressurgência na atividade do mercado e no ritmo correspondente de vendas. Esses indicadores positivos devem oferecer alguma garantia de que o mercado imobiliário está retomando terreno sólido apesar da queda dos últimos 6 meses. 

 

Ainda assim, o debate continua sobre até onde um investidor estrangeiro em um acordo de terra indonésio pode ir para garantir legitimamente seus interesses. Basicamente, há dois campos opostos. Embora ambos priorizem o cumprimento absoluto da lei indonésia, um é estritamente conservador, enquanto o outro é inovador, sofisticado e progressista. 

 

Primeiro você tem o campo pró-ativo “alinhado à linha oficial”. Essas pessoas superam em número o outro campo “iconoclasta”. Possivelmente tendo sido prejudicados por documentos legais inadequados, ou tendo ouvido histórias de terror, o pessoal obviamente se conforta na segurança dos números ou no instinto de grupo. Novos membros são ativamente recrutados. Eles acreditam fortemente em usar o título hak pakai, um arrendamento de curto prazo, ou ações em uma empresa indonésia de investimento estrangeiro (PMA Pt.) para adquirir terras. De fato, esses adeptos em massa da visão restrita se organizaram sob a bandeira “k3ni”. Sua fé implícita na linha oficial, à exclusão de tudo mais, remete a um trecho de “Charge of the 

Light Brigade” de Lord Tennyson:

...embora o soldado soubesse que alguém havia cometido um erro: 

Não lhes cabe responder, Não lhes cabe razão 

por que, Cabe-lhes apenas fazer e morrer... 

 

Em contraste, o campo iconoclasta é formado por investidores em terras que questionam pontos de vista unilaterais, não apoiados por citações legais explícitas. Eles tendem a olhar para o limite literal da lei e utilizá-la ao máximo de sua vantagem. Alegações que não suportam análise são suspeitas. Preferem explorar, avaliar e utilizar alternativas perfeitamente legítimas, não reconhecidas pela sabedoria convencional. Novas maneiras de usar leis antigas são desenvolvidas. Aplicações multidimensionais das regulamentações existentes são concebidas. Esse campo ressoa bem com a escolha sugerida por Robert Frost em: “O Caminho Não Escolhido”: 

 

Dois caminhos divergiam em um bosque amarelo, e lamentei não poder percorrer ambos, sendo um só viajante, ali fiquei por muito tempo...Então segui pelo outro, igualmente justo, e talvez com melhor razão, porque estava coberto de grama e queria ser pisado. 

 

No fim das contas, qualquer pessoa que precise garantir a aquisição/desenvolvimento de terras na Indonésia deve proceder com o aconselhamento de um advogado local especializado em transações garantidas para estrangeiros. Se um Notaris, SH, PPAT cria documentos que garantam inerentemente seu investimento, duas coisas acontecem:

 

1. A necessidade de litígio é relegada à improbabilidade (assim como ter seu nome no certificado como credor hipotecário), 

 

2. O trabalho de um Notaris traz consigo uma forte presunção de legalidade.

 

Afinal, que Notaris em seu perfeito juízo arriscaria sua licença profissional para produzir um documento ilegal, só para te agradar?

 

Por NAGAINDO